U Hrvatskom saboru donesen je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 01.01.2025.

Usvojen je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 01.01.2025. Samim Zakonom se uvode brojne promjene u domeni upravljanja i održavanja zgrada te isti postaje temelj za kvalitetno i efikasno vođenje svih aktivnost u sklopu upravljanja i održavanja.

Cijeli Zakon možete pronaći ovdje.

 

Visina pričuve, Godišnji pregled, Programi upravljanja

Zakon definira ulogu upravitelja, i ulogu predstavnika suvlasnika, te precizno nabraja što su zajednički dijelovi zgrade što je dosad izazivalo poteškoće u praksi. Uređuje se minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika. Minimalni iznos pričuve vezan je uz Podatak o etalonskoj cijeni građenja, javno objavljenog podatka, kako bi se jednostavnije obračunavala zajednička pričuva. Aktualni podatak o etalonskoj cijeni građenja možete pronaći ovdje. Trenutačno je to 0,36 eura po kvadratnom metru

Cilj Zakona je pridonijeti donošenju kvalitetnog programa upravljanja zgradom da se za svaku zgradu izvrši detaljan godišnji pregled i utvrde potrebni popravci, zamjene dotrajalih dijelova zgrade, tekući troškovi održavanja opreme zgrade i dr. Svako ulaganje u zajedničku pričuvu je ulaganje u zajedničku imovinu koje se vraća kroz povećanje vrijednosti nekretnine. Stoga su u Zakonu naglašeni Programi upravljanja zgradom, godišnji i višegodišnji, kojima bi se adekvatnije predvidjeli troškovi potrebnih zahvata na zgradi, sve kako bi se održala vrijednost nekretnine i kvaliteta življenja u istoj.

Zajednica suvlasnika, Registar 

Zakon uvodi pojam zajednice suvlasnika s pravnom osobnosti i vlastitim OIB-om što će znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati zgradama apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu), kao i olakšati prijenos režija na zajednicu suvlasnika i uvesti brojne druge pogodnosti.

Uvodi se Registar zajednice suvlasnika što je preduvjet za dobivanje OIB-a, a iz tog će Registra velik dio podataka preuzimati Porezna uprava u svoj Registar kućanstava. Pomoću tog registra dugoročno ćemo imati kvalitetne podatke o kućanstvima u Republici Hrvatskoj i pokazatelje za stanove u prostoru što će olakšavati postupanje hitnim službama.

Odluke suvlasnika, prinudni upravitelj i predstavnik suvlasnika

Smanjuju se potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka jer je praksa pokazala da se često zbog nezainteresiranosti pojedinaca odluke ne mogu donijeti

  • hitni popravci (npr. puknuće cijevi) –  nema obveze prikupljanja suglasnosti
  • nužni popravci (npr. sanacija krova) – jedna trećina suvlasnika (dosad 50%)
  • redovna uprava (npr. odabir predstavnika, upravitelja, odluka o ugradnji dizala) – više od 50% suvlasnika
  • investicijsko održavanje  –  preko 80% suvlasnika (dosad 100%)

U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan Zakonom, prinudnog upravitelja zgrade u roku od šest mjeseci imenovat će gradonačelnik grada rješenjem, odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi. Kao pravni lijek protiv rješenja predviđen je upravni spor. Gradonačelnici će prethodno raspisati javni poziv s uvjetima koje moraju zadovoljavati prinudni upravitelji, a kako bi im se prijavili svi zainteresirani upravitelji. Isto tako propisan je i postupak imenovanja prinudnog predstavnika suvlasnika, gdje se ujedno i definira da predstavnik suvlasnika više ne mora biti suvlasnik u zgradi.

U skladu sa zakonom, od 1. siječnja 2025. svi koji se odluče za kratkoročni najam trebat će suglasnost suvlasnika, njih dvije trećine, odnosno 66%. Vlasnici koji stanove već daju u kratkoročni najam, u roku od pet godina, odnosno do 31. prosinca 2029. godine, morat će ishoditi tu suglasnost. Takvu suglasnost morat će tražiti i neke tihe djelatnosti koje stvaraju buku. Za stanove u kojima se namjera obavljati djelatnost koja prouzrokuje buku ili vibracije u zgradi, kratkoročni najama u stambenim zgradama i najam za više osoba ubuduće će bit potrebno prikupiti suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda.

Subvencije ugradnja dizala, obnova fasade u zaštićenim cjelinama

Zakon uvodi mogućnost ugradnje liftova i obnove fasada u zaštićenim cjelinama uz poticaj države od 33% i mogućnost da u subvenciji sudjeluje i lokalna samouprava. U tu svrhu Vlada će donijeti posebne programe i osigurati sredstva. 

Pridržavanje kućnog reda, nelegalna gradnja, kazne

Ministar će Pravilnikom o kućnom redu propisati odredbe kućnog reda u stambenim zgradama, a Zakonom se daje mogućnost da naplate višu pričuvu suvlasnicima koji krše kućni red. Propisuje se sadržaj kućnog reda te obveza njegova pridržavanja, s obzirom na to da se pokazalo da suvlasnici, najmoprimci i drugi stanari unatoč propisanom kućnom redu u zgradama često krše napisane odredbe. 

Uvode se novčane kazne za izvođenje građevinskih radova koji narušavaju statiku zgrade te za zatvaranje balkona i ugradnju uređaja na uličnu fasadu zgrade, kao i kazne za nemarne upravitelje, suvlasnike i predstavnike suvlasnika. Konačnim prijedlogom Zakona zabrana ugradnje klima uređaja odnosi na pročelja koja gledaju na ulice i trgove, a ne više na sva pročelja.

 

 

 Zapad-stan d.o.o. će u veljači organizirati prezentacije namijenjene predstavnicima suvlasnika za zgrade pod našim upravljanjem kako bi iste detaljnije upoznali sa novim odredbama novog Zakona, obvezama upravitelja, predstavnika i suvlasnika te svim relevantnim promjenama naspram dosadašnjih Zakona i odredbi koji su definirali upravljanje i održavanje zgrada.